Главная Инвестиции Книги Інвестиційне кредитування - Пересада А.А.

Інвестиційне кредитування - Пересада А.А.

6.6. Особливості оцінки землі при іпотечному кредитуванні

Основною заставою при іпотечному кредитуванні є земля, тому і підприємець, і комерційний банк повинні вміти правильно її оцінювати. Останнім часом урядом України проводиться певна робота щодо провадження в практику грошової оцінки земельних ресурсів.

Так, відповідно до Постанови від 23 березня 1995 р. № 213 «Про Методику грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів» грошова оцінка земель здійснюється з метою регулювання відносин при передачі землі у власність, спадщину, під заставу, при даруванні, купівлі-продажу земельної ділянки та права оренди, визначенні ставок земельного податку, ціноутворенні, обліку сукупної вартості основних засобів виробництва, визначенні розміру внеску до статутних фондів акціонерних товариств, об’єднань, кооперативів.

Інформаційною базою для грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення є матеріали державного земельного кадастру (кількісна і якісна характеристика земель, бонітування ґрунтів, економічна оцінка земель), матеріали внутрішньогосподарського землевпорядкування, а земель населених пунктів — їх генеральні плани та проекти планування і забудови населених пунктів, матеріали економічної оцінки території.

Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення провадиться окремо по орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами за рентним доходом, який формується залежно від якості, місця розташування та економічної оцінки земель.

Для визначення грошової оцінки земель по Україні розраховується диференціальний рентний дохід з орних земель за економічною оцінкою по виробництву зернових культур (у центнерах) за формулою:

Рдн = (У • Ц – З – З • Кнр) / Ц, (6.10)

де Рдн — диференціальний рентний дохід з гектара орних земель (у ц); У — урожайність зернових з гектара (у ц); Ц — ціна реалізації центнера зерна; З — виробничі витрати на гектар; Кнр — коефіцієнт норми рентабельності.

Крім диференціального рентного доходу, в сільському господарстві створюється абсолютний рентний дохід. Загальний рентний дохід обчислюється як сума диференціального та абсолютного рентних доходів. Диференціальний рентний дохід з гектара земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами розраховується на основі співвідношень диференціальних рентних доходів цих угідь і рентного доходу на орних землях за економічною оцінкою по виробництву зернових культур за формулою:

Р дн (б) (с) (п) = Рдн • Рд (б) (с) (п) / Рд(6.11)

де Рдн (б) (с) (п) — диференціальний рентний дохід з гектара земель під багаторічними насадженнями (б), природними сіножатями (с) і пасовищами (п) (у ц); Рдн — диференціальний рентний дохід з гектара орних земель (у ц); Рд (б) (с) (п) — диференціальний рентний дохід з гектара земель під багаторічними насадженнями (б), природними сіножатями (с) і пасовищами (п) за економічною оцінкою земель (у грн); Рд — диференціальний рентний дохід з гектара орних земель за економічною оцінкою по виробництву зернових культур (у грн).

Грошова оцінка орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами по Україні визначається як добуток річного рентного доходу за економічною оцінкою по виробництву зернових культур, ціни на зерно і терміну його капіталізації за формулою:

Гоз = Рздн • Ц • Тк,(6.12)

де Гоз — грошова оцінка гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями, пасовищами по Україні (у грн); Рздн — загальний рентний дохід на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами по Україні (у ц); Ц — ціна центнера зерна (у грн); Тк — термін капіталізації рентного доходу (в роках), який встановлюється на рівні 33 років.

Грошова оцінка земель колективних сільськогосподарських підприємств, сільськогосподарських кооперативів, сільськогосподарських акціонерних товариств, у тому числі створених підприємств, обчислюється за формулою (6.12).

Диференціальний рентний дохід на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в сільськогосподарських підприємствах обчислюється за формулою:

Рдн (п) = Рдн (р) • Рд (п) / Рд (р)(6.13)

де Рдн (п) — диференціальний рентний дохід з гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в сільськогосподарському підприємстві (п) (у ц); Рдн (р) — диференціальний рентний дохід з гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами по адміністративному району (р) (у ц); Рд (п) — диференціальний рентний дохід за економічною оцінкою по виробництву зернових культур на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами за оцінкою цих угідь у сільськогосподарському підприємстві (п) (у грн); Рд (р) — диференціальний рентний дохід за економічною оцінкою по виробництву зернових культур на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами за оцінкою по адміністративному району (р) (у грн).

До диференціального рентного доходу з гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами, обчисленого в сільськогосподарських підприємствах, додається абсолютний рентний дохід (постійна величина, встановлена по Україні на гектар угідь, — 1,6 ц). Загальна грошова оцінка земель сільськогосподарського підприємства обчислюється виходячи з грошової оцінки одного гектара відповідних угідь та їх площ у межах його землекористування.

Оцінка несільськогосподарських земель визначається відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 16 червня 1999 р. № 1050 «Про експертну грошову оцінку земельних ділянок несільськогосподарського призначення». Згідно з цією Постановою проводиться експертна грошова оцінка земельних ділянок несільськогосподарського призначення, на яких знаходяться об’єкти нерухомого майна, в тому числі об’єкти незавершеного будівництва та законсервовані об’єкти, що приватизовані (відчужені) відповідно до законодавства України.

Інформаційною базою для експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення є: відомості Державного земельного кадастру (місцезнаходження, кількісна і якісна характеристика земельної ділянки, її правовий режим, функціональне використання, дані економічної та грошової оцінки); проект відведення земельної ділянки; відомості про природні, економічні, історико-культурні, екологічні та містобудівні особливості місцезнаходження земельної ділянки; дані про інженерне облаштування земельної ділянки та про об’єкти нерухомого майна; дані про ціни продажу (оренди) подібних земельних ділянок, що склалися на ринку на момент оцінки.

Оцінна вартість, визначена в результаті експертної грошової оцінки, враховується під час встановлення: ціни продажу земельної ділянки; стартової ціни продажу земельної ділянки на конкурентних засадах.

Оцінна вартість земельної ділянки визначається виходячи з її характеристики та властивостей, правового режиму, місцезнаходження, також з урахуванням кон’юнктури ринку. Земельна ділянка розглядається як умовно вільна від забудови і придатна для ефективного використання.

Експертна грошова оцінка земельної ділянки проводиться за такими методичними підходами: капіталізація чистого доходу; зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок; врахування витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна на земельній ділянці; грошова оцінка земельної ділянки за Методикою грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів), затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 30 травня 1997 р. № 525 і Методикою грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. № 213, у частині оцінки земель населених пунктів; поєднання кількох методичних підходів з умовним розподілом забудованої земельної ділянки на складові компоненти (земельна ділянка, будівлі, споруди).

Для визначення експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується не менше трьох методичних підходів, один з яких ґрунтується на грошовій оцінці земельної ділянки. Перевага повинна надаватися тим підходам, що ґрунтуються на найповніших відомостях про земельну ділянку.

Наприклад, методичний підхід, що ґрунтується на капіталізації чистого доходу, передбачає ефективне використання земельної ділянки (фактичне чи умовне) з урахуванням обтяжень та обмежень щодо її використання.

При прямій капіталізації чистого доходу оцінна вартість земельної ділянки визначається за формулою:

Цкп = До / Ск,(6.14)

де Цкп — оцінна вартість земельної ділянки, визначена шляхом прямої капіталізації чистого доходу (у грн); До — річний чистий дохід (фактичний або очікуваний) (у грн); Ск — ставка капіталізації (у %).

При непрямій капіталізації чистого доходу оцінна вартість земельної ділянки визначається за формулою:

(6.15)

де Цкн — оцінна вартість земельної ділянки, визначена шляхом непрямої капіталізації чистого доходу (у грн); S — сума ряду від i = 1 до t; Dоi — очікуваний чистий дохід за перший рік (у грн); t — період (у роках), який враховується при непрямій капіталізації чистого доходу.

Ставка капіталізації чистого доходу визначається співвідношенням між чистим річним доходом та ціною продажу подібної земельної ділянки або як сума (у %) без ризикової відсоткової ставки, ризику на інвестування та ліквідність земельної ділянки.

Чистий річний дохід від забудованої земельної ділянки прирівнюється до валового доходу, за винятком витрат, пов’язаних з утриманням та експлуатацією забудованої ділянки, в тому числі об’єктів нерухомого майна, які на ній розташовані.

За основу береться річний дохід, одержаний від ефективно використовуваної земельної ділянки.

Методичний підхід, що ґрунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, використовується в умовах розвинутого ринку землі та нерухомого майна. За цим підходом оцінна вартість земельної ділянки визначається на рівні ціни продажу подібних земельних ділянок за формулою:

(6.16)

де Цзп — оцінна вартість земельної ділянки, визначена шляхом зіставлення ціни продажу подібної земельної ділянки (у грн); Ца — ціна продажу подібної земельної ділянки (у грн); S — сума ряду від j = 1 до m; m — кількість факторів порівняння; Цаj — різниця (поправка) в ціні (+, –) продажу подібної земельної ділянки стосовно земельної ділянки, що оцінюється, за j-m фактором порівняння.

За основу визначення оцінної вартості земельних ділянок шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок беруться ціни продажу тих ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, яка оцінюється.

До факторів, що впливають на вартість земельної ділянки, належать: правовий режим земельної ділянки; цільове призначення та функціональне використання земельної ділянки; умови продажу (вільний продаж, змушений продаж); дата продажу (різниця в часі між операціями з продажу, пов’язана зі зміною ринкових умов); місцезнаходження (відмінності у розташуванні земельних ділянок у різних природнокліматичних зонах, у населених пунктах різної категорії та у межах населених пунктів у різних містопланувальних і економікопланувальних зонах); фізичні характеристики (розмір і конфігурація земельної ділянки та її інженерно-геологічні параметри: ухил поверхні, стан ґрунтів, режим ґрунтових вод та паводків, заболоченість, прояви небезпечних геологічних процесів, рівень інженерної підготовки, характер та стан об’єктів нерухомого майна); використання прилеглої території (функціональне використання прилеглих земельних ділянок, густота населення, рівень інженерно-транспортної інфраструктури, стан довкілля).

Визначення оцінної вартості земельної ділянки шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок передбачає зіставлення цін продажу кількох подібних земельних ділянок, тому кінцева величина оцінної вартості визначається як середнє значення для ранжованого ряду варіантів значення (без урахування найбільшого та найменшого значення) або найбільш поширене значення серед одержаних результатів.

Методичний підхід, що ґрунтується на врахуванні витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна на земельній ділянці, використовується для проведення оцінки забудованих земельних ділянок (або тих, забудова яких передбачається) за умови ефективного їх використання (фактичного чи умовного).

За цим підходом оцінна вартість земельної ділянки визначається як залишок між очікуваною ціною продажу забудованої ділянки (або капіталізованим чистим річним доходом від її використання) та всіма витратами на спорудження об’єктів нерухомого майна за формулою:

Цв = Цо – Вос, (6.17)

де Цв — оцінна вартість земельної ділянки, визначена шляхом урахування витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна (у грн); Цо — очікувана ціна продажу (або капіталізований чистий дохід від забудованої земельної ділянки) (у грн); Вос — витрати на спорудження об’єктів нерухомого майна на земельній ділянці (у грн).

За основу визначення оцінної вартості землі шляхом урахування витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна, розташованих на земельній ділянці, беруться ціни продажу забудованих ділянок, які склалися на ринку, та витрати, пов’язані зі спорудженням цих об’єктів.

Результати оцінної вартості земельної ділянки перераховуються на одиницю порівняння залежно від типу і характеристик земельної ділянки та розташованих на ній об’єктів нерухомого майна.

Експертна грошова оцінка земельної ділянки (сільськогосподарської чи несільськогосподарської) проводиться в такій послідовності:

• збирання інформації, необхідної для проведення оцінки;
• визначення ефективного використання земельної ділянки;
• вибір та обґрунтування методичних підходів оцінки;
• визначення варіантів значення оцінної вартості земельної ділянки за обраними методичними підходами та прийняття кінцевого значення оцінної вартості;
• складання та затвердження звіту про експертну грошову оцінку;
• подання звіту на експертизу до органу Державного комітету із землекористування.

Звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки повинен містити:

• підставу для проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки;
• мету оцінки та дату, на яку проведено оцінку;
• опис земельної ділянки;
• план і характеристику земельної ділянки, включаючи її фізичні та економічні особливості, правовий режим, особливості її місцезнаходження, опис меж, цільове призначення, характер використання та стан забудови;
• аналіз ефективності використання земельної ділянки;
• обґрунтування обраних методичних підходів;
• розрахунок оцінної вартості земельної ділянки за обраними методичними підходами;
• основні передумови проведення оцінки;
• висновок експерта щодо оцінної вартості земельної ділянки;
• сертифікат земельної ділянки.

До звіту додаються ситуаційний план та план земельної ділянки, інші матеріали, використані для оцінки земель, а також копія договору на проведення цієї оцінки та копія кваліфікаційного сертифіката експерта.

У разі застосування методичного підходу, який ґрунтується на капіталізації чистого доходу від земельної ділянки, у звіті наводяться конкретні розрахунки: валового та чистого річного доходу від ефективного використання земельної ділянки з урахуванням обтяжень та обмежень щодо її використання; ставки капіталізації щодо конкретної земельної ділянки з урахуванням безризикових відсоткових ставок, ризику на інвестування та ліквідність земельної ділянки.

У разі застосування методичного підходу, який ґрунтується на врахуванні витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна на земельній ділянці, у звіті зазначаються рівні цін продажу забудованих ділянок та витрат, пов’язаних із спорудженням будівель і споруд, які склалися на ринку. Звіт підписується експертом та керівником юридичної особи, якою проведено експертну оцінку земельної ділянки, і скріплюється печаткою цієї особи.

Контрольні запитання і завдання

• Розкрийте зміст іпотеки та її роль у системі іпотечного кредитування.
• Визначте характерні ознаки інвестиційного іпотечного кредиту.
• Охарактеризуйте зміст, структуру та основні компоненти механізму іпотечного інвестиційного кредитування.
• Які види вартості об’єктів власності використовуються при оцінці нерухомості?
• На яких принципах базується оцінка нерухомості?
• Які методи оцінки об’єктів нерухомості використовуються при іпотечному інвестиційному кредитуванні.
• Охарактеризуйте зміст дохідного підходу в оцінці нерухомості.
• Розкрийте зміст методу валової ренти.
• Що таке мультиплікатор валових рентних платежів?
• Охарактеризуйте зміст методу капіталізації в оцінці нерухомості.
• Що таке коефіцієнт капіталізації і як він визначається?
• Охарактеризуйте зміст методу кумулятивної побудови в оцінці нерухомості.
• Охарактеризуйте зміст методу відшкодування капіталу.
• Що передбачає прямолінійне повернення капіталу, повернення капіталу по фонду відшкодування за ставкою доходу на інвестиції, повернення капіталу по фонду відшкодування за безризиковою ставкою відсотка?
• У чому необхідність використання фінансового левереджу при іпотечному інвестиційному кредитуванні?
• Як визначається фінансовий левередж при іпотечному інвестиційному кредитуванні?
• Що таке ставка дохідності власного капіталу і як вона визначається?
• Охарактеризуйте зміст методу інвестиційної групи в оцінці нерухомості.
• Розкрийте особливості методу інвестиційної групи з амортизацією.
• Що таке амортизація іпотечного кредиту?
• Охарактеризуйте зміст техніки іпотечно-інвестиційного аналізу як методу оцінки нерухомості.
• Як визначається вартість нерухомості при іпотечно-інвестиційному аналізі?
• Визначте особливості оцінки землі при іпотечному кредитуванні.
• Як визначається грошова оцінка сільськогосподарських земель в Україні?
• Як визначається диференціальний рентний дохід у сільському господарстві?
• Як визначається оцінка несільськогосподарських земель в Україні?
• Як визначається оцінна вартість земельної ділянки при прямій та непрямій капіталізації?
• Які фактори впливають на вартість земельної ділянки?
• У якій послідовності проводиться експертна грошова оцінка сільськогосподарської чи несільськогосподарської ділянки?
• Оцініть перспективи розвитку іпотечного кредиту в Україні.